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常政办发〔2022〕18号常德市人民政府办公室关于印发《常德市全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》的通知

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CDCR—2022—01005

各区县市人民政府,常德经济技术开发区、常德高新技术产业开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会,市直和中央、省驻常有关单位:

《常德市全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。

                                                                                                    常德市人民政府办公室

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常德市全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案

    为全面推进全市城镇老旧小区改造工作,进一步提升老旧小区人居环境和居民生活品质,根据《湖南省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(湘政办发〔2021〕56号)等文件精神,结合我市实际,制定本实施方案。

  一、工作目标

  2022年,新开工改造城镇老旧小区285个,涉及居民3.7万户,基本形成全市城镇老旧小区改造的制度框架、政策体系和工作机制;到2025年,力争完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

  二、改造范围城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、配套设施不完善、服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区、独栋住宅楼。重点改造2000年底前建成,居民改造意愿强烈的老旧小区。在符合国家相关政策的前提下,有条件的地方可适当将2001年至2005年底前建成的小区纳入改造范围,但不得超过限度比例,具体比例限值根据国家年度计划申报要求确定。已纳入城镇棚户区改造计划,拟对房屋进行征收补偿安置或拟以拆除新建(含改建、扩建、翻建)方式实施改造的住宅小区,不得纳入城镇老旧小区改造计划。严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。

  三、改造内容城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类。

  (一)基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容,主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。对基础类改造内容,坚持应改尽改,中央和省级资金用于基础类改造内容的占比不得低于70%。

  (二)完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

  (三)提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造等。

  四、改造方式各地按照“统筹规划、多元共建、长效运营、自求平衡”的原则,因地制宜确定改造方式,有条件的小(片)区应优先实施片区化改造。应结合实际合理划定改造实施单元,对位于城镇老旧小区周边但空间上相近的棚户区、危房(C、D级)、零星用地及低效用地等,可纳入同一改造实施单元集中连片改造,打造精致小区,建设精致城市,但财政专项资金的使用应严格执行有关规定。

  五、实施步骤

  (一)开展全面实地调查摸底。由各地城镇老旧小区改造工作主管部门进一步摸清城镇老旧小区的分布、现状及问题,同时充分掌握小区及周边基础设施、闲置低效土地及房屋、居民需求等情况,建立本地老旧小区台账,确保调查资料真实、准确、完整。

  (二)编制规划并建立项目库。城镇老旧小区改造规划应在推进城市更新、提升品质的总体框架下进行编制。科学制订“十四五”城镇老旧小区专项规划,做好项目库储备,养老、文化、教育、卫健等有关方面涉及城镇老旧小区各类设施增设或改造计划,以及电力、通信、广播电视、供排水、供气等专业经营单位的相关管线改造计划,应主动与城镇老旧小区改造计划有效对接。

  (三)征集居民意愿。制定年度计划和改造方案前应坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”理念和专业设计相结合的原则,组织开展居民意愿征集,制定改造清单,筹集改造资金,建立共建共治共享的居民协商机制。

  (四)明确物管模式。引导居民对小区的物业管理模式及长效管理方式形成共识后,方可列入改造计划,实行专业化物业服务、准物业服务和居民自治等多种形式的物业管理全覆盖。

  (五)制定年度计划。各区县市根据规划和项目库,以及前期筹备情况,区分轻重缓急,制订年度改造计划和实施方案,报同级人民政府同意后,按要求上报并提交本地区财政承受能力论证评估报告,不得盲目举债铺摊子。每年6月下旬前完成下一年度项目实施方案筹备并申报计划。

  (六)优化方案设计。各地要根据城市更新需求和居民意愿开展小区改造方案设计,坚持“一小区(片区)一策”原则,明确所需投资和未来收益,合理划分改造区域,优化资源配置,积极策划、设计可产生平衡效应的老旧小区(街区、片区)改造项目。初步方案完成后要在小区内公示,全面开展居民意愿征集。

   (七)开展方案审核。改造项目实施方案由各区县市老旧小区改造工作主管部门组织联合审核,并建立评审工作机制,由区县市人民政府(管委会)批准实施并录入“湖南省城镇老旧小区改造管理系统”进行方案备案。

  (八)依法招标采购。改造实施主体依法通过招标或非招标政府采购方式,确定施工、监理单位和有关设施供应商,并签订相关合同。

  (九)加强项目管理。将改造项目纳入质量安全监管体系,切实加强施工过程质量安全监管,确保工程质量和施工安全。合理安排改造时间和施工时序,提高改造施工效率,列入中央补助支持改造计划的项目必须在当年内开工、次年内完工,并通过“湖南省城镇老旧小区改造管理系统”和“湖南省工程建设项目动态监管平台”进行全过程监管。各地应建立方案制定、组织实施、瓶颈解决、利益协调、项目监督的工作流程。

  (十)严格项目验收。改造项目竣工后,由建设单位按规定组织相关责任单位开展联合验收并办理竣工验收备案,根据需求邀请街道社区、居民代表等参加,相关档案资料由各地住建部门统一存档。

  六、资金来源

  按照谁受益、谁出资原则,逐步建立政府、企业、居民多方筹措城镇老旧小区改造资金工作机制。

  (一)争取中央预算内投资支持。各区县市应于当年申报下年度城镇老旧小区改造中央补助资金计划,逐步建立带条件申报、竞争性入围且成熟一个、推进一个的项目生成机制;在制订年度城镇老旧小区改造计划的基础上,同步制定小区基础设施配套、公共服务设施配套和直接相关的城市基础设施改造等实施计划,优先申报小区内基础配套设施项目,做好项目储备、需求申报和计划申报,争取上级资金支持。

  (二)加大地方财政资金投入。在中央、省级资金支持情况下,市和县级财政应加大城镇老旧小区改造资金保障力度。市财政补助武陵区、常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区改造资金除中央、省专项资金补助以外的40%,适当补助鼎城区改造资金;各区县市人民政府(管委会)要多渠道安排资金有序用于城镇老旧小区改造。

  (三)统筹整合多渠道资金。统筹中央资金、地方财政资金及有关部门涉及住宅小区的民政、教育、文化、卫生、商务、体育等渠道相关资金,用于城镇老旧小区改造。

  (四)明确管线运营单位出资。各区县市要按照“综合改一次”的原则,对实施老旧小区改造计划的小区,同步推进相关专业经营设施设备改造。涉及弱电管线规整的,由各通信运营单位承担;涉及弱电管线迁移的,具体承担范围和比例可按照《湖南省住房和城乡建设厅等六部门关于在全省城镇老旧小区改造中同步推进有关专业经营设施设备改造的通知》(湘建城函〔2020〕171号)要求,由区县市人民政府(管委会)与各通信运营单位协商确定,明确以奖代补资金;涉及供水、电力、燃气改造的,管线单位承担管线改造有关费用的比例不低于30%。因管线运营单位未同步实施改造计划的,五年内不得对已实施改造项目进行二次改造。

  (五)引导居民和原产权单位出资。积极推动居民出资参与改造,鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造,居民出资比例不得低于改造项目投入资金的5%。鼓励企业、原产权单位等结合实际需求,捐资捐物共同参与原职工住宅小区的改造提升。

  (六)加大债券及金融支持力度。鼓励各区县市调剂地方政府一般债券用于城镇老旧小区改造,但不得承担政府融资职能。严格执行专项债券用于有收益的公益性资本支出的规定,对符合条件的项目可通过发行地方专项债券筹措改造资金。同时,按照市场化、法治化原则,加大对城镇老旧小区改造的金融支持力度。

  (七)创新模式引入社会资本。鼓励各地按照“统筹规划、街片结合、长效运营、不增债务”的原则,以城市更新为框架,通过长效收益、资源利用、特许经营、项目打捆等方式,有效探索跨片区改造、街片综合改造等改造方式,逐步形成自求平衡、组合平衡和统筹平衡等可持续改造模式,从短期经济利益向长期经济效益转型,从大拆大建向小投入式微改造、更新开发式持续产出转型,深入挖掘完善类、提升类等收益性改造项目,引入社会资本投入。

  七、政策支持

  (一)审批事项支持。各地要结合工程建设项目审批制度改革建立城镇老旧小区改造方案联合审查、快速审批机制,精简审批事项,优化审批流程,压减审批时限。

  (二)土地利用支持。鼓励集约利用小区既有用地和存量房屋资源。城镇老旧小区(片区)内依据规划不能进行单体设计和单独使用的边角地、夹心地、插花地等零星地块,依照有关规定可以参照市场价格协议出让,补缴土地出让价款,涉及出让的必须开展地价评估、集体决策、结果公示。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯、建设各类环境及配套设施和公共服务设施的,可不增收土地价款。改造实施单元内的项目,可采取收购和政府零星征收相结合的模式实施,零星征收后的土地可按照国家相关规定一并实施改造开发。改造实施单元内的国有划拨用地棚户区改造项目,可采取划拨方式供地,在原地或异地进行安置,并可按经济适用房办理产权。经相关部门批准同意,在改造中进行加层或增加户内面积的,原土地性质为划拨且按经济适用房办理产权的,可保留划拨用地性质;原土地性质为出让且未突破原出让合同容积率的,不增收出让价款。涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的,可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的,立项前与相关方达成权属协议,在依法明晰产权的基础上,不动产登记机构应依法积极予以办理。

  (三)税费减免支持。在城镇老旧小区改造中,为社区提供养老、托育、家政等服务的机构,提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税,并减按90%计入所得税应纳税所得额;用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地,可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

  (四)规划政策支持。依据相关规定,制定城镇老旧小区改造技术规范或指引导则,明确建筑本体修缮、基础设施改造、小区环境整治、服务设施提升、片区联动改造、消防改造等设计指引;明确智能安防建设要求,鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。支持城镇老旧小区内及周边新建、改扩建公共服务和社会服务设施,在不违反国家有关强制性规范、标准和国土空间规划,并征得相关利害关系人同意的前提下,对利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施的,可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标上限;因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的,可在广泛征求居民意见基础上“一事一议”予以解决。城镇老旧小区(片区)内的零星城市危房(C、D级),在符合规划条件的前提下,允许就地拆除重建,重建建筑不影响周边住宅采光照明标准(或取得周边住户同意)并符合规划限高要求的,可适当提高建筑高度。

  (五)公积金提取支持。支持小区居民按规定提取住房公积金,用于加装电梯等住房改造。

  八、完善机制

  (一)建立统筹协调机制。建立“市级统筹、区县市落实、街道社区和居民参与”的城镇老旧小区改造工作推进机制。各地要建立城镇老旧小区改造工作组织架构,明确各有关部门、单位和街道社区的职责分工,制定工作规则、责任清单和议事规程,形成工作合力,共同破解难题,统筹推进城镇老旧小区改造工作。

  (二)建立项目推进机制。各地要建立、完善工作推进、监督管理等机制,明确项目实施及监管主体。支持城镇老旧小区改造规模化实施,鼓励采用工程总承包(EPC)、国企平台等市场化方式。积极推动规划师、建筑师、建造师等专业技术力量进社区、小区助推改造工作。对涉及历史文化等不可移动文物、历史建筑的改造项目,应严格遵循保护修缮相关要求。结合城镇老旧小区改造,同步开展居住社区建设补短板行动和绿色社区创建。

  (三)建立居民参与机制。各地要以城镇老旧小区改造为切入点,强化党建引领基层治理机制,充分发挥街道(镇)社区党组织的领导作用,以“先自治、后整治”为前置条件,统筹协调居民、企业、社会力量等共同推进改造工作。通过建立居民自治机制,搭建议事平台,利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段,促进形成共识,引导居民了解、参与、监督改造,鼓励群众为小区改造献计献策、出工出力。

  (四)建立长效管理机制。各地实施改造小区要制定小区管理维护方案,明确资金筹集、使用、管理方式。鼓励改造后的老旧小区根据实际情况采取差异化、多元化的方式引入物业管理模式,由小区居民自主选择引进专业化物业服务企业、依托社区居民委员会成立社区服务中心或业主自治等模式实现物业管理全覆盖,巩固整治成果,防止先改后乱。鼓励通过增设停车位、开辟广告位等方式增加小区公共收入来源,增强小区“自我造血”功能。

  九、保障措施

  (一)强化组织领导。市城镇老旧小区改造工作指挥部负责统筹指挥全市城镇老旧小区改造工作,指挥部办公室(市住房保障服务中心)承担日常组织协调和督促指导工作责任,市有关部门(单位)按照职责分工做好城镇老旧小区改造相关工作。各区县市应相应成立领导专班,各相关部门密切配合、协同推进。

  (二)压实工作责任。区县市人民政府(管委会)要承担当地城镇老旧小区改造的主体责任,做好统筹谋划,健全工作机制,落实好各项配套支持政策,调动各方面资源抓好组织实施;街道办事处(镇人民政府)负责组织协调实施老旧小区改造,推进小区物业长效管理;社区居委会要全程参与老旧小区改造与管理具体工作。

  (三)加强监督检查。建立完善城镇老旧小区改造督导检查机制,确保目标任务、政策措施、资金筹措、工作责任落到实处。建立完善日常巡查和月通报制度,组织开展城镇老旧小区改造工作绩效评估。

  (四)做好宣传引导。各地要多角度、全方位宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和工作成效,精准解读城镇老旧小区改造政策措施,大力宣传优秀项目、典型案例,引导形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。本实施方案自印发之日起施行,有效期五年。

    抄送:市委各部门,常德军分区。

市人大常委会办公室,市政协办公室,市监委,市中级人民法院,市人民检察院。

各民主党派市委。

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